Escriptura (document)
Escriptura és la representació escrita d'un negoci jurídic sota la fe publica notarial.
Les escriptures que afecten a propietats immobiliàries s'inscriuen al Registre de la Propietat. Encara que qualsevol transacció es pot documentar en una escriptura, de fet la immensa majoria són propietat immobiliàries.
Parts d'una escriptura
Lloc i data d'atorgament
Les escriptures s'encapçalen per un numero (el nº de protocol) que li correspon segons l'orde d'atorgament. Aquest numero comença cada any amb el 1 i acaba a la darrera escriptura documentada. Tot seguit s'indica el lloc d'atorgament, generalment la població de residència del Notari, o alguna de les viles del districte, ja que el Notari no té fe pública fora del seu districte (excepte algunes habilutacions especials per eleccions o fets molts concrets). El Notari dona fe també de la data d'atorgament, i en cas de conflicte la data que s'assenyala a l'escriptura es determinant (per exemple, si no s'inscriu i accedeix un embarg posterior una "terceria de domini" permet demostrar per la data notarial que el negoci jurídic s'havia fet abans de l'embarg). El Notari també indica el seu nom i el del seu Col·legi (a Catalunya el Col·legi de Notaris de Catalunya)
Identificació i judici de capacitat
El Notari dona fe de la capacitat de les parts contractants, al seu judici. Quan existeixen dubtes pot demanar la presència d'algun metge que certifiqui que algún dels atorgants de la capacitat del qual hi ha dubtés, té coneixement del que s'està documentant. Identifica als atorgants pels seus documents d'identitat (de vegades també perquè els coneix) que han de ser forçosament el D.N.I. o el passaport espanyol, sense ser vàlid el carnet de conduir. Aquesta indetificació és important ja que de no fer-se qualsevol podria anar a vendre o hipotecar en nom d'un altre que no en sabria res. En cas de no tenir D.N.I. o passaport, la identificació la poden fer dos testimonis dessinteressats que puguin ser identificats pel Notari.
Part expositiva
A la part expositiva s'assenyales les dades essencials segons les indicacions del contrractants: descripció de la finca, dades registrals, titularitat, estat de carregues, llibertat d'arrendaments, despeses de comunitat, Ibi i altres despeses, protecció oficial si s'escau, referència cadastral, cèdula d'habitabilitat i ús de la vivenda com a conjugal o convivèncial.
La finca es descriu segons el títol o escriptura anterior d'eon resulta la propietat de la persona que presenta aquesta com a seva. Aquesta descripció es comproba amb la que resulta al Registre de la Propietat on el Notari demana informació registral continuada que li comunica per escrit la descripció, titularitat i carregues. Aquesta informació té una vigència de deu dies, passats els quals pot ser renovada per altres deu dies. En cas d'alguna variació el registre la comunica per fax al notari per si veu convenient aturar l'atorgament.
Part dispositiva
Es passa seguidament a la part dispositiva on s'acorda el contracte, que pot ser molt variat, sent les més freqüents les escriptures de de compravenda, d' hipoteca, de donació, de declaració d'edificació i d'herència.
En la part dispositiva s'indica la forma d'adquisició (per exemple els catalans, pel seu régim de separació de bens, adquireixen per a si mateixos, o en cas de ser més d'un, per meitat i proindivís o per les parts indivises adients), el preu amb detall dels pagaments (el valor en les donacions i herències), i el pagament de despeses (són a càrrec del comprador, donatari, hipotecant o hereu, excepte l'impost municipal sobre l'increment del valor dels terrenys de naturalessa urbana (conegut per la Plus Valua), que és a càrrec de la part vendedora per llei); si es tracta d'un préstec garantit amb hipoteca, l'escriptura assenyala el capital del préstec, termini d'amortització, interessos, demores, causes d'execució, les garanties per les quals es constitueix la hipoteca (s'ha de garantir el capital, els interessos i les despeses judicials), i regula l'execució judicial o extrajudicial deixant taxada la tinca.
Atorgament i autorització
A la part final el Notari fa les reserves i advertències legals. Aquesta és modernament la part més llarga d'una escriptura ja que mentre fa vint anys ocupava només dues linees, degut a la considerable legislació, i a les modernes circumtancies paral·leles a una negoci inmobiliari, s'ha d'advertir d'un gran nombre d'aspectes, fins una extensió que sovint és superior a la resta de l'escriptura.
El Notari llegeix l'escriptura per la reununcia dels atorgants de fer-ho per si mateixos (encara que de vegades els otorgants exerceixen el seu dret, el Notari torna a llegir l'escriptura) i si estan conformes, la signen. El Notari veu com posen les signatures i finalment pose el seu signe, firma i rubrica i el segell de la Notaria, i immediatament prepara el document PDF per passar l'escrit per via telemàtica al Registre de la Propietat corresponent a la demarcació de la finca.
Tramitació a Hisenda i Registre de la Propietat
Les escriptures han de ser presentades a Hisenda (a Catalunya a l'Oficina liquidadora de la Generalitat de Catalunya) en el termini de trenta dies naturals, i només quan Hisenda ha segellat l'escriptura amb el pagament del impost corresponent (7% en compravenda, 1% de la responsabilitat hipotecaria en les hipoteques, una escala segons import i parentiu a les herències i donacions) es pot presentar al Registre de la Propietat.
La tramitació la pot fer el mateix interessats, la pròpia Notaria, o una gestoria. Moltes d'aquestes gestories son filials d'entitats bancàries que perceven una despesa suplementària per la tramitació. Els atorgants podrien fer el tramit per si mateixos però quan es tracta d'hipoteca, el prestador no té seguretat de què l'escriptura seria inscrita pel mateix hipotecant (que es part interesada en què no s'inscrigui) i exigeix la intervenció de la gestoria.
La presentació al Registre no té termini. El notari ha consultat prèviament al registre l'estat de carregues de la finca, i ha enviat l'escriptura al cap d'uns minuts de l'atorgament per via telemàtica al Registre de la Propietat, i això impedeix que una carrega posterior s'inscrigui abans del negoci documentat; però si l'escriptura segellada per Hisenda no es comunica al Registre de la Propietat, aquest no pot fer la inscripció, i una carrega posterior podria tenir accés per davant del negoci escripturat, ja que al registre és primer en dret qui és primer a presentar (potior tempus potior juris = primer en el temps, primer en el dret).
Altres escriptures
Quan una persona no pot estar present a l'atorgament pot atorgar poder a un altre perquè el representi. Això es una escriptura d'apoderament, especialment freqüent pels tràmits judicials, per moments específics, o per les societats, que poden estar representades per un o més d'un administradors, per un consell d'Administració, o per apoderats designats (especialment les grans societats com els bancs, amb sucursals a molts llocs). Els poders per actes concrets no necessiten cap registre especial, però els de societats s'inscriuen al Registre Mercantil de cada província. Els poders poden ser revocats però el notari pot saber la vigència d'un poder mitjançant una consulta a un registre telemàtic de poders revocats.
Les societats (anonimes, limitades, cooperatives) són constituides mitjançant escriptura publica justificant l'aportació de diners amb certificat del banc i que el nom escollit no el té cap altra societat (certificat pel Registre Mecantil Central). També un edifici de nova planta o que mai ha estat declarat abans al registre de la Propietat, es declara en escriptura, justificant la llicencia d'obres, l'assegurança decenal (si és per vendre), el final d'obra i la presentació al Registre de la Propietat del llibre de l'edifici. En edificacions antigues cal generalment un certificat municipal de la seva existencia des de fa més de quatre anys i de què no té cap infracció urbnanística que pugui suposar la demolició; per un greu defecte al redactat de la llei catalana, els quatre anys podrien ser interpretats com si fosin des de l'entrada en vigor de la llei i encara que es absurd es plantegen sovint problemes en aquest aspecte, ja que alguns funcionaris municipals nomé spermeten la legalització d'edificacions de fa uns trenbta anys o més agafant-se a aquesta errada evident i s'ha de recorrer a la seva existència al cadastre on sovint consta l'any des del que apareix la edificació; la manca d'infracció urbanística es jutisfica llavors per defecte, si no consta cap anotació al Registre de la Propietat.
En les herencias cal justificar la mort amb certificat de defunció, si existeix o no testament amb un certificat del registre general d'actes d'ultima voluntat (a Madrid amb una sucursal a Barcelona, necessaria per la negativa dels funcionaris de Madrid a acceptar els certificats de defunció emesos en català, tot i ser ebidenment comprensibles) i en cas de manca de testament amb una acta de notorietat on el notari declara les persones que tenen dret a l'herència. L'escriptura consisteix en un inventari de bens, inmobles i mobles, més un 3% d'aixovar per tothom; també s'inclouen les assegurances, l'existencia o no de les quals el notari comprova en el registre d'assegurances.
La problemàtica més freqüent es la segregació de finques, que avui dia no es pot portar a terme en escriptura a Catalunya més que en sòl classificat d'urbà, ja que requereix de llicencia municipal se segregació que no s'atorga. Els casos més punyents són els de les paticions d'herència on les finques rústiques han de romandre indivises entre diversos hereus (o hereus dels hereus), els repartiments d'una propietat entre fills, o el de persones que voldrien adquirir petits trosos per fer més gran la seva finca.
Actes i testaments
A deferència de les escriptures, les actuacions notarials que no tenen per finalitat un negoci jurídic i es limiten a la constància de fets o manifestacions, son considerades "actes". Les expresions de voluntat són els testaments i codicils.